¿QUÉ DEBO SABER SOBRE LOS CONTRATOS DE PRE-CONSTRUCCIÓN?

 

¿QUÉ DEBO SABER SOBRE LOS CONTRATOS DE PRE-CONSTRUCCIÓN?

¿Cómo influyen las etapas en el precio?

Propiedades en planos o pre-construcción pasan por diferentes etapas. A medida que la construcción va avanzando los precios suelen ir incrementando al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura y muchos tienen incentivos o atractivos durante las diferentes etapas de la construcción

• 1era. Etapa “Friends & Family”. Esta etapa es conocida como “reserva” en la cual se manifiesta la intención de adquirir un “tipo” de unidad en un “rango de precio” y se reserva con sólo un 10%. (Apartado)

• 2da. etapa es conocida como “contrato” en la cual se reserva una unidad específica con un precio específico. Con la firma de este contrato y un depósito equivalente al 20% o lo que se acuerde con el desarrollador.

• 3era. etapa, es en donde comienza la construcción y solicitan otro depósito.

• 4ta. etapa suele ser al alcanzar la mitad del edificio (sólo exteriores)

• 5ta. etapa suele ser al terminar el último piso (sólo exteriores)

• 6ta. etapa, es el cierre de la transacción.

Términos que debes conocer antes de comprar en pre-construcción  

1.-Contrato Unilateral 
El Desarrollador es quien redacta el contrato y establece todas las reglas, el comprador no tiene derecho a hacer ningún cambio.

2.-No es transferible 
El contrato se hace a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde este comprador es 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la propiedad, a no ser que tenga el consentimiento del Desarrollador.

3.-Forma de pago 
En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pudiendo ser diferentes en algunos desarrollos.

• 10% a la firma del contrato

• 10% entre los 60 -90 días después del primer depósito

• 10% al inicio de la construcción 

• 20% a mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos)

• 50% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre)

En muchos casos en México, la forma de pago se puede adaptar de común acuerdo entre el comprador y el Desarrollador.

4.-Financiamiento sin contingencia 
Si para el pago final del proyecto el comprador solicitó un préstamo y éste no le es otorgado al momento del cierre, y no dispone del efectivo, el desarrollador tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado a la fecha. En la práctica el Desarrollador sugiere a diferentes prestamistas para facilitar este proceso.

5.-Incumplimiento de contrato por parte del Desarrollador
Si llegara a presentarse incumplimiento por parte del Desarrollador, este deberá notificar por escrito a los compradores, teniendo un plazo de 7 días para solucionarlo, de no cumplirse los compradores estarían en todo su derecho en reclamar su depósito con intereses. 

6.-Tiempo de entrega
Puede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto, este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se encuentra el proyecto en el momento de la compra. También influye, en el tiempo de entrega, los acabados con los que se entregan las unidades.

7.-Acabados
Es importante asegurarse de las condiciones de entrega ya que esto influye significativamente en la inversión final; sin embargo, el “standard” en el es que los proyectos sean entregados, así:

• En muchos casos lo entregan con pisos y pintados

• En los desarrollos de lujo, vienen sin acabados (obra gris) para que el propietario coloque los acabados a su gusto. 

• equipados con equipos electrodomésticos (En algunos casos)

• equipados con gabinetes de cocina

• Baños completos con y sin pisos.

8.-¿Cómo estimar los costos de cierre al comprar una pre-construcción? 
Los gastos para pagarse en el momento que se realiza la escritura de la propiedad varían si la transacción es de contado o financiada: 

• De contado o con Crédito varían entre 5% y 12% del precio de compra y este es el desglose mas común:

• Gastos de escrituración (Honorarios del Notario)

• ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles)

• Avaluó Fiscal 

• Costos de apertura

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