LOS 8 ERRORES MÁS COSTOSOS QUE UN INVERSIONISTA COMETE AL RENTAR UNA PROPIEDAD.

 

LOS 8 ERRORES MÁS COSTOSOS QUE UN INVERSIONISTA COMETE AL RENTAR UNA PROPIEDAD.

1.-Omisión del sistema jurídico local

El desconocimiento o conocimiento superficial del código civil respecto a los inquilinos puede conducir a graves errores, especialmente cuando de inmuebles para la renta se trata; errores que se traducen en pérdida de dinero y tiempo. Por ejemplo, en qué casos aplica, cuantos días otorga y cuándo y cómo entregar notificación de:

1. Pago retrasado o entrega del inmueble

2. Violación de contrato con opción a corregir

3. Violación de contrato con terminación de contrato

4. Perturbación a los vecinos

5. Ley de Extinción de dominio

De la misma forma, antes de proceder con algún procedimiento legal de desalojo se debe cumplir con diferentes pasos y notificaciones, lo cual puede significar meses de retraso en el proceso por lo cual recomendamos tener en el equipo un abogado especialista en desalojos y siempre contar con una Póliza Jurídica.

2.- No Pre-calificar a los inquilinos

Pre-calificar los potenciales inquilinos es uno de los procesos más importantes en este negocio y muchos dueños lo pasan por alto. A pesar del impacto negativo de tener la propiedad desocupada, aceptar un inquilino “no pre-calificado” suele traer mayores gastos y dolores de cabeza a largo plazo. Establece un sistema de pre-calificación y apégate a ese criterio. Algunos de los elementos más comunes de la precalificación son:

• Antecedentes penales

• Reporte de buro de crédito

• Referencias de arrendadores anteriores

• Referencias laborales

• Referencias personales

• Recibos de nómina o estados de cuenta que demuestren solvencia económica

3.-Desconocimiento de las regulaciones locales

La mayoría de las demandas contra propietarios resulta de violaciones al sistema jurídico que protege a los inquilinos contra discriminación “Ley Federal de vivienda Justa”. A pesar de esto, muchos propietarios prestan poca atención a estas regulaciones ya que utilizan su “sentido común” para no discriminar y lamentablemente su “sentido común” muchas veces viola las regulaciones establecidas en la ley. 

Estas regulaciones aplican no solo para la pre-calificación del posible inquilino, sino también durante la relación  arrendador/arrendatario. Con especial énfasis si en la propiedad vivirá un menor de 18 años.

Dentro de las regulaciones, está prohibido discriminar con base en:

• Raza

• Color

• Religión

• Origen

• Sexo

• Estatus familiar

• Discapacidad física

4.-Desconocimiento del mercado Local

Existen diferentes herramientas y sistemas que permiten determinar, en una urbanización o edificio específico, lo siguiente:

• Precio real de renta 

• Competencia directa 

• Precio por metro cuadrado

No sólo es importante conocer esta información al momento de comprar la propiedad o al momento colocarla para la renta; más importante aún,  es poder monitorear constantemente el mercado para tomar decisiones en su  momento. 

Esta información de mercado la manejan los asesores inmobiliarios expertos en una zona. Derivado de su trabajo diario cuentan con la información actualizada de este movimiento, características  y frecuencia de inquilinos. 

5.-Ausencia de estrategia 

Como inversionista es esencial conocer el comportamiento del mercado local o tener un asesor inmobiliario que tenga este conocimiento.

• Tu estrategia de precio, ¿Sería diferente si vas a competir con 1 propiedad en lugar de 10? 

• Si en la zona predominan familias, ¿Crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones? 

• Si la zona es principalmente de ejecutivos solteros, ¿Crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones? 

• Si las propiedades tardan 45 a 90 días en el mercado antes de rentarse, ¿Qué estrategia puedes utilizar para acelerar este proceso? 

6.-Ausencia de mantenimiento preventivo
La mayoría de los dueños solo prestan atención a la propiedad cuando se presenta un problema. Sin duda el mantenimiento preventivo suele resultar más económico que una reparación o un reemplazo. Dependiendo del año de la propiedad, de los equipos y de las condiciones en que se encuentren, es recomendable cada 6 meses un mantenimiento preventivo de equipos electrodomésticos, sistema de aire acondicionado, plomería y posibles filtraciones. Adicionalmente, el mantenimiento preventivo, te permite ver las condiciones en las cuales el inquilino mantiene la propiedad y te permite ver si viven en el inmueble personas o mascotas no autorizadas en el contrato de arrendamiento.

7.-Falta de buen contrato

El contrato de renta es tu primera y mayor protección. Es muy común ver a inversionistas que le dedican muchísimo tiempo y esfuerzo a la compra de la propiedad para luego intentar economizar comprando una “plantilla” en internet que les sirva como contrato “estándar”. Es muy importante tener en cuenta que el contrato es la protección legal principal en donde deben estar muy claros los términos, reglas y regulaciones que soportan el acuerdo entre arrendador y arrendatario. Siempre es recomendable un abogado en esta materia que ayude a proteger tus intereses. Adicionalmente contar con el respaldo de una Póliza Jurídica que te proteja de lo más importarte “recuperación del inmueble”.

8. Ausencia de equipo

Parte esencial de este negocio es crear un equipo de expertos en diferentes áreas que te ayuden a invertir y a manejar tu inversión. Cada miembro debe contribuir y aportar soluciones en su campo de experiencia. El equipo básico está conformado por:

• Asesor inmobiliario

• Administrador de propiedades

• Contador con experiencia en bienes raíces

• Abogado de desalojos o Póliza Jurídica

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